Immobilier

Locations courtes durées, résidences secondaires : comment faire … – Var-matin


J’ai mis huit mois pour trouver un appartement“, “J’ai peur de dormir dehors“… Dans les colonnes de Nice-Matin et Var-Matin, les témoignages désespérés d’Azuréens en quête d’un logement ne sont désormais plus une exception. 

Comme celui de Jérôme, père de deux petites filles, en CDI à Monaco et sommé de trouver un appartement après le non renouvellement de son bail. 

Outre les agences et propriétaires, qui exigent comme garanties trois fois le montant de son salaire, Jérôme, expliquait-il, est aussi confronté au problème des locations qui ne courent que de septembre à juin, les propriétaires profitant de la saison estivale pour louer leur bien en location courte durée.

Même son de cloche au Castellet, dans l’Ouest-Var. Située dans le top 20 des destinations “tendances de l’été 2022” sur Airbnb, les habitants peinent à y trouver des locations longues durées. Ils sont ainsi contraints de revoir leurs exigences à la baisse et d’étendre leur périmètre de recherche à plusieurs kilomètres de la commune. 

Dans nos deux départements, ces deux cas sont loin d’être des exceptions.

Le littoral est particulièrement prisé pour les locations courtes durées. Photo G.A..

Le littoral particulièrement prisé

Airbnb, Abritel, Booking mais aussi Leboncoin, les plateformes sont nombreuses à proposer des meublés dans notre région, très prisée des touristes. 

Selon un rapport du ministère des finances sur l’impact économique et la réglementation des meublés de tourisme, la France représente 20% du marché européen en matière de locations courtes durées.

Selon ce même rapport, par exemple, “Nice, qui comptabilise près de 5,3 millions de nuitées, se classe au 9e rang européen“.

Il est difficile d’accéder à des données sur les locations courtes durées sur notre territoire. En 2017, Airbnb en avait bien partagé via un site baptisé Dataville… sans que l’initiative soit poursuivie. 

A l’époque, 31 500 annonces avaient été mises en ligne dans le département des Alpes-Maritimes dont un tiers rien qu’à Nice, comptabilisait le site. 

Selon Eurostat, qui partage des statistiques au niveau européen, “près de 47% des nuitées réservées en France sont réalisées dans des départements du littoral, dont la moitié sur le pourtour méditerranéen (Cannes, Saint-Tropez, Nice, Corse, Marseille)“. 

Le département des Alpes-Maritimes, constate encore le site, est le deuxième département de France (après Paris) le plus fréquenté via les plateformes, avec 7 millions de nuitées en 2019. 

Difficulté à loger actifs et saisonniers

Autre problème et pas des moindres, selon le ministère des Finances, une partie significative des locations courtes durées sont de type studio, T2 ou T3. 

En bref, des appartements qui constituent “la première étape du parcours résidentiel pour de jeunes ménages” et qui, à mesure qu’ils se raréfient et que leurs prix augmentent, éloignent les populations auxquelles ils devraient être destinés. 

Un problème d’autant plus important quand on sait que le nombre de résidences secondaires n’a de cesse d’augmenter dans nos deux départements, gelant parfois jusqu’à plus de 50% du parc immobilier de certaines villes.

Nuisances et ras-le-bol des citoyens

Bruit de valise à roulettes sur le sol, portes qui claquent, fêtes jusqu’à pas d’heures, roulement continu de visiteurs… difficile d’ignorer les nuisances que peuvent occasionner les locations courtes durées.

A Nice, les habitants du Carré d’or se plaignent régulièrement de l’assaut de touristes qu’ils subissent, tandis que dans les résidences plus tranquilles de l’ouest de la ville, on regrette de ne plus reconnaître ses voisins, remplacés par des touristes de passage.

Clément Diaz est avocat spécialiste des questions immobilières et travaille notamment sur la réglementation Airbnb. Il accompagne ses clients qui souhaitent transformer leur bien immobilier en location courte durée.

Mais pas seulement. Il reçoit aussi depuis peu des demandes de copropriétés qui souhaitent interdire la possibilité de louer un appartement aux touristes entre leurs murs. Une démarche qui reste compliquée.

Pour ce faire, il faut changer le règlement de la copropriété lors d’une AG. Mais ce changement nécessite l’unanimité et c’est pratiquement impossible à obtenir car vous pouvez être sûr que la personne qui souhaite louer son bien ne va pas voter en faveur.”

Au Castellet, les habitants ne trouvent pas à se loger et doivent chercher à plusieurs kilomètres. Photo Valérie Le Parc..

Des contrôles plus fréquents 

Pour faire face au phénomène, les communes s’organisent. C’est toujours à Nice qu’une cellule changement d’usage a été spécifiquement érigée pour travailler aux locations à courte durée. Les fonctionnaires qui y officient sont chargés de récupérer les documents, de les évaluer. 

Depuis peu, ils se rendent aussi sur place, pour contrôler in situ. “Si les gens ont interdiction de louer mais continuent à le faire, ils s’exposent à des amendes jusqu’à 50 000 euros“, explique Clément Diaz.

Car pour pratiquer la location courte durée, les propriétaires doivent changer l’usage d’habitation du bien en usage commercial.

Une procédure qui requiert de produire une copie du règlement de copropriété autorisant la conversion, là où autrefois, une simple attestation sur l’honneur suffisait.

Il y a de tout, parmi les propriétaires qui souhaitent louer leur bien, continue Clément Diaz. Pour ma part, je vois beaucoup de particuliers qui ont un bien ou deux. D’autres disposent parfois d’une résidence secondaire qu’ils souhaitent mettre en location, le temps de leur absence.”

Depuis quelque temps, remarque l’avocat, de nombreux demandeurs se font débouter. 

Et peu décident de contester la décision au tribunal administratif“, poursuit maître Diaz qui estime à 15% le nombre de ces clients à se présenter devant l’instance. 

Ces procédures complexes ont un effet, constate-t-il. C’est que de plus en plus de clients m’appellent et me disent : “Est-ce que c’est encore pertinent d’investir à Nice pour une location courte durée?

Cette résidence permet d’acquérir son logement avec un bail réel solidaire. Photo Loris Biondi. .

Logés ou propriétaires à moindre coût

Durcissement des procédures, plafonnement du nombre de jours de location à 120 jours pour les locations de résidences principales, les garde-fous se multiplient.

Pour faire face et permettre aux habitants longue durée ou travailleurs saisonniers de rester, les municipalités agissent.

Dans le Var, des résidences ont été construites pour les saisonniers et permettent de les loger à moindre coût. A Sainte-Maxime, une partie de ces logements a même été affectée aux locations longues durées.

A Six-Fours également, la mairie a inauguré en juin dernier, la première résidence accessible en bail réel solidaire livrée sur la région Sud. Cette mesure, inspirée du modèle anglo-saxon, permet à des ménages aux revenus modestes, d’accéder à la propriété… en achetant seulement les murs de leur logement. 

Une mesure qui permet d’accéder à un logement à un prix de 30% moins cher que ceux du marché. 

Des outils qui permettent aussi de conserver une mixité sociale, là où les multiplications longues durées participent à l’“embourgeoisement” des villes, faisant augmenter le prix des loyers. 

La résidence des Six Bastides [accueille] de nombreux primo-accédants et de ménages issus du locatif (60% et 70% précisément), se félicitait Jean-Sébastien Vialatte, le maire de la commune. Sans cette réalisation, ils n’auraient pas pu devenir propriétaires à Six-Fours.

nuisances airbnb Photo Frantz Bouton..

Collectif national d’habitants permanents

Qu’il y ait des habitants longue durée et une mixité est primordial! Les classes moyennes, les jeunes actifs participent au réseau associatif, au lien social. Quand vous arrivez en ville, que vous soyez une personne âgée ou vivant seule, votre voisinage est le premier lien que vous tissez.”

Franck Rolland habite à 1300 kilomètres de chez nous, dans une autre ville connue pour la prolifération des locations courtes durées : Saint-Malo.

Il a donné, en 2019, l’impulsion à la création du Collectif national des habitants permanents

En tout, une trentaine de collectifs, associations… engagés dans une réflexion autour de la location courte durée. Un réseau pour effectuer une veille d’informations, partager les points de vue, interpeller les politiques, au niveau national et européen. 

On est un groupe de pression qui travaille pour l’intérêt général”, sourit Franck Rolland qui constate l’absence d’acteurs représentant le sud-est dans le collectif. “Je me suis rapproché une fois de personnes habitant le Vieux Nice mais sans qu’une suite ne soit donnée.”

Le Breton, qui pourrait parler des heures du sujet, explique : “Pour moi, la question, c’est de comprendre : quel territoire on veut ? Chez nous, les entreprises peinent à trouver des cadres, rebutés par les prix de l’immobilier, les restaurateurs, à employer des saisonniers.

Même son de cloche pour le service public. Comme par exemple à Saint-Tropez, où le foncier freine le recrutement de professionnels de santé.  

Julien Bayou, député Europe Ecologie Les Verts, a lancé un appel transpartisan pour encadrer airbnb. Photo AFP..

Élus de tous bords mobilisés

Éviter les villes et villages fantômes, c’est ce que défendent quatre parlementaires de bords politiques différents qui ont lancé, en mai dernier, un appel transpartisan et créé un site baptisé “Encadrons les meublés touristiques”.

Parmi eux, Julien Bayou, député Europe écologie les Verts à Paris, engagé depuis longtemps dans les problématiques de logement.

Dans la capitale, le constat est amer : augmentation des loyers, rachats d’immeubles entièrement dédiés à la location courte durée. Pour le député, s’en est trop.

A ses côtés, Max Brisson, sénateur LR des Pyrénées-Atlantiques, Iñaki Echaniz, député PS des Pyrénées-Atlantiques, et Christophe Plassard, député Horizons de Charente-Maritime.

J’étais à la Rochelle récemment et nous avons vu des restaurants qui sont obligés de fermer certains jours de la semaine par manque de personnel, relève l’élu. Vous avez désormais en France, carrément des endroits où l’on perd l’accès au logement.

C’est en se rencontrant à l’Assemblée nationale que les élus ont décidé de collaborer sur le sujet. 

Sur le site qu’ils ont mis en place, ils proposent sept manières d’agir mais permettent également aux élus locaux de s’exprimer.

On a besoin d’un cadre juridique national car les initiatives pour lutter contre les locations courtes durées, sont trop éparses, les élus sont souvent seuls face à ça“, poursuit Julien Bayou qui cite le cas du maire de l’île d’Oléron qui a engagé une action contre Airbnb. Une procédure longue et coûteuse. 

Parmi les propositions des parlementaires : la suppression de la niche fiscale dont bénéficient les locations saisonnières de meublés touristiques de courte durée afin de rendre plus attractives celles à longues durées ou encore, la création d’un agrément meublé de courte durée, qui permette d’harmoniser les locations sur tout le territoire ainsi que de certifier l’existence et la conformité du logement à un usage locatif de courte durée.

Nous aimerions aussi diminuer le nombre de jours autorisés à la location de 120 à 90 jours pour les résidences principales comme secondaires.” Des propositions rassemblées dans un projet de loi que Lionnel Lucas, le maire de Villeneuve-Loubet, a soutenu en conseil municipal

L’élu se dit inquiet des tensions qui se créent sur le sujet. “La population est à bout, nous disent les maires. Aujourd’hui ce sont des résidences secondaires occupées symboliquement, des agences immobilières taguées… mais demain?

Franck Rolland fait le même constat : “Récemment, une banderole “Saint-Malo n’est pas Disney” a été accrochée à l’entrée de la ville. Sur facebook, ça a généré plus de 400 commentaires, signe que le sujet est concernant… il faut le prendre en compte.



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Antoine Girard

Plongeant dans l'art de la plume avec une passion ardente, je suis Antoine Girard, un Artisan du Blogging tissant des récits qui embrassent le monde. Ma formation à l'École Nationale Supérieure de Chimie de Paris a enrichi ma pensée créative. Tel un alchimiste des mots, je distille des articles de nouvelles internationales tout en explorant un vaste horizon de sujets tels que le droit international, le sport, l'immobilier et l'industrie cinématographique. Transparence est mon credo, chaque article reflétant mon engagement envers l'authenticité. Rejoignez-moi dans ce voyage où les mots évoquent des images vivantes, où le droit se marie avec l'action, où les terrains de jeu se mêlent à l'écran argenté, et où chaque ligne écrit l'histoire de notre monde en mouvement.

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