«L’immobilier est fait de cycles, tous les acteurs du secteur en sont conscients. Nous sommes pour l’heure dans un cycle baissier en termes d’activité dont les effets négatifs seront plus ou moins importants en fonction de sa durée», déclare Xavier Saubestre, président d’Odealim, groupe de courtage spécialisé en assurance et financement de l’immobilier.
Si la crise de 1990-1991 a été beaucoup plus violente que la crise actuelle, le marché n’est pas à la fête pour autant. L’activité des crédits immobiliers est en berne. Alors que les banques rouvrent leurs guichets sous l’effet de la remontée des taux d’usure, c’est maintenant le marché qui se grippe. Les prix des biens, en constante augmentation ces dernières années, étaient jusque-là soutenables grâce aux taux bas. Mais dès lors que ces derniers remontent, si les prix des biens restent élevés, ils ne trouvent plus preneurs.
Selon les chiffres de l’Observatoire du Crédit Logement, le nombre de crédits immobiliers a ainsi chuté de près de 50% en 2023 par rapport à 2022, enrayant totalement la dynamique du marché. «Le secteur doit retrouver un équilibre. Pour que le marché reprenne une dynamique positive, il faut que les intérêts des vendeurs et des acquéreurs se rejoignent. Faut-il pour cela que le marché subisse une décote de 20% ?Peut-être», avance Xavier Saubestre.
La question n’est pas tant de savoir si, mais quand la correction aura lieu. Le secteur est déjà entré dans une phase de normalisation, il est toutefois difficile à ce stade de savoir combien de temps cela prendra et de combien de points de pourcentage sera la chute du marché. «Si le marché subit un effet baissier seulement compris entre 10 et 15% dans un délai de six mois à un an, ce serait un moindre mal, estime le président d’Odealim. Certains estiment qu’il faudra deux à quatre ans pour que le marché se normalise et retrouve une dynamique. Seule certitude : plus ce sera long, plus la rectification sera dure.»
A lire aussi:
L’immobilier reste un secteur clé pour les banques
La résilience passe par la diversification
«La crise de l’immobilier ne se résume pas qu’au neuf. Elle touche l’ensemble des marchés. Non seulement l’atterrissage sur l’activité transactionnelle 2023 sera très en deçà des prévisions, mais des tensions particulières sur le locatif sont à anticiper», poursuit Xavier Saubestre. Si Odealim a pu faire preuve d’un bon niveau de résilience jusqu’ici, c’est grâce à sa stratégie qui vise à couvrir l’ensemble de la chaîne de valeur de l’immobilier.
Acteur historique du courtage en multirisque immeuble, le groupe s’est diversifié à travers plusieurs acquisitions, dont Artémis qui l’a amené sur le terrain du crédit immobilier, Digital Insure qui a permis de développer l’assurance emprunteur et le savoir-faire digital, ou encore Corim pour investir le domaine de la gestion locative. Le groupe est aujourd’hui organisé en trois pôles : assurances immobilières et construction (39% du chiffre d’affaires à fin juin 2023), assurance emprunteurs et prévoyance (23% du chiffre d’affaires) et financements et patrimoine (38% du chiffre d’affaires).
Le fort coup de frein sur l’immobilier transactionnel aurait pu être critique en l’absence de soutien de la part des autres activités. L’assurance multirisque immeuble a soutenu l’activité globale quand la dommage-ouvrage a ralenti, et le crédit immobilier a souffert et souffre encore de la morosité conjoncturelle. «En 2023, nous avons même bénéficié d’un marché plutôt porteur de l’assurance multirisque immeuble soutenu par un indice entre 8% et 10%. Cela ne sera pas le cas en 2024, où nous nous attendons à un indice situé entre 2% et 3%. Cela dit, ça reste positif et apportera aux assurés un peu d’air, ce qui n’est sans doute pas une mauvaise chose d’un point de vue de marché.» De quoi redonner une légère marge de manœuvre budgétaire aux copropriétés qui doivent construire leurs programmes de rénovation énergétique.
Pour Odealim, c’est une poche de croissance qu’il sera intéressant de capter. «En choisissant d’assumer une double expertise en assurance et en financement dédié à l’immobilier, nous sommes plutôt bien positionnés pour apporter des solutions au marché dans le cadre du programme de rénovation énergétique à venir. Nous travaillons d’ailleurs sur la construction de nouvelles offres en termes de financement comme d’expertise-conseil sur ces sujets», annonce Xavier Saubestre. Le chantier est ouvert et il a de quoi offrir un nouveau souffle au secteur.
