Les propriétaires de locations meublées ont décidément une cible dans leur dos. Après un premier coup de bambou fiscal qui vise principalement les locations saisonnières, mais pas que, les députés ont adopté en commission des finances deux nouveaux textes qui vont (très certainement) mettre à mal les avantages fiscaux des bailleurs. Cette fois-ci, les parlementaires s’attaquent à la taxe sur les plus-values à la revente immobilière. Deux amendements votés en commission des finances de l’Assemblée nationale, l’un porté par le groupe Horizons et apparentés (centre-droit), l’autre par le député Renaissance et rapporteur général du budget Jean-René Cazeneuve, viennent ainsi remettre en cause le mode de calcul de cette taxe, jugée trop avantageuse pour les bailleurs.
«La France fait actuellement face à une véritable “crise du logement”. Ce phénomène aux facteurs multiples est amplifié par le régime fiscal particulièrement avantageux de la location de meublés», décrivent les députés du groupe Horizons dans l’exposé sommaire de leur texte. «Pour lutter contre cette situation, il convient de diminuer les différences fiscales qui favorisent la location de logements meublés notamment à un usage touristique», justifie de son côté le député Renaissance Jean-René Cazeneuve, en reprenant les mêmes arguments que ses collègues dans son amendement cousin. Si l’un des textes votés en commission est définitivement adopté, il devrait entrer en vigueur dès 2024.
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Le calcul de la taxe dans le collimateur des députés
Pour comprendre de quelle taxe les députés parlent, revenons aux bases. Les bailleurs, lorsqu’ils achètent un appartement ou une maison à louer, s’attendent à deux grands types de retours sur investissement. Tout d’abord, ils vont percevoir des loyers durant un certain nombre d’années, afin de couvrir notamment leurs mensualités bancaires et leurs charges locatives. Puis, dans un second temps, ils vont chercher à revendre leur logement au meilleur prix… Afin de, pourquoi pas, réaliser une jolie plus-value entre le prix d’achat et le prix de revente du bien. Cette plus-value est ensuite, logiquement, taxée par le fisc. L’impôt est alors calculé en fonction de plusieurs paramètres, parmi lesquels le montant de la plus-value réalisée, la durée de détention du bien par le propriétaire avant sa revente, ou encore les éventuels travaux effectués pendant cette période.
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C’est précisément le mode de calcul de cette plus-value que veulent revoir les députés. La plus-value – grossièrement, et hors prise en compte d’éventuels travaux – est aujourd’hui calculée de la façon suivante : le propriétaire réalise une soustraction entre le prix auquel il a revendu le logement et son prix d’achat initial. Par exemple, s’il a acquis un bien 100 000 euros, et le revend 150 000 euros quelques années plus tard, sa plus-value imposable aux yeux du fisc sera de 150 000 – 100 000 = 50 000 euros. Simple, basique.
L’amortissement sera pris en compte dans le calcul
Pour les bailleurs assujettis au régime LMNP, toutefois, les règles pourraient changer. Les députés souhaitent en effet intégrer l’effet de l’amortissement comptable du logement dans le calcul de leur plus-value. L’amortissement correspond au niveau de «pertes», d’un point de vue comptable, de la valeur du bien à l’usage. Imaginons par exemple un ordinateur, que nous aurions acheté 1 000 euros. On considère que la valeur de notre ordinateur se déprécie à l’usage, pour atteindre une valeur comptable de zéro au bout de cinq ans. En comptabilité, on crée alors une charge d’amortissement de 200 euros par an, déduite de la valeur de notre ordinateur. Pour l’immobilier, c’est le même principe : au bout d’un certain nombre d’années, la valeur du logement de l’investisseur en meublé soumis au régime LMNP est considérée comme égale à zéro.
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D’un point de vue fiscal, voici un exemple simplifié des conséquences pour les bailleurs. Imaginons un logement acheté 100 000 euros, amorti 4 000 euros par an (soit 20 000 euros en 5 ans), et ensuite revendu pour 150 000 euros. Comme nous l’avons expliqué ci-dessus, jusqu’ici, la plus-value imposable par le fisc est de 150 000 – 100 000 = 50 000 euros. Or avec le changement de règle, l’amortissement sera désormais pris en compte. «La plus-value imposable pour le bailleur sera de 150 000 euros – [100 000 euros – 20 000], soit 70 000 euros, moyennant les majorations, ajustements et abattements courants dans ce type de transactions», décrypte ainsi Stefano Demari, président associé du spécialiste en fiscalité jedeclaremonmeublé.com. Une différence non négligeable donc, qui va éroder la plus-value réelle après impôt que toucheront les bailleurs visés par les amendements des députés.
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Une incertitude sur le périmètre des bailleurs concernés
Les deux textes votés par les parlementaires présentent cependant une petite différence de périmètre. Le premier cible ainsi l’intégralité des propriétaires de locations meublées assujettis au régime fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Ce statut englobe aujourd’hui à la fois les propriétaires de meublés touristiques – que les vacanciers louent sur des plateformes telles qu’Abritel, Airbnb ou Booking -, et les bailleurs de locations meublés longue durée. Le second texte, lui, se limite aux seuls propriétaires de locations saisonnières de courtes durées.
Les bailleurs de locations meublées longue durée – souvent destinées à loger des étudiants, ou des jeunes actifs -, seraient donc épargnés si la seconde option est retenue. «La rédaction de l’amendement ne devrait pas avoir d’incidence sur les non-résidents loueur en meublé professionnel (LMP), dont la retenue à la source renvoie directement au régime des plus-values immobilières des particuliers», précise Florent Belon, responsable de l’ingénierie patrimoniale à Olifan Group. Reste à savoir quel périmètre exact sera finalement retenu par les députés lors du vote en séance plénière. Tout en sachant qu’in fine, le gouvernement pourrait trancher cette question lui-même en ayant recours à l’article 49-3 de la Constitution.
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